内房股受捧众安候机买

2017年7月27日 10時37分

香港, 2017年7月27日 - (亚太商讯) - 内房股近期受市场追捧，且不论涉及大并购的万科（02202）、融创（01918）及富力（02777），无特别消息的中海外（00688）、华润置地（01109）及碧桂园（02007 ）等亦有好表现，相信内房是实质向好。

对内房股的评价，一般以内地房产市场、资产值及财务状况而定，内地对房产市场的调控，目的并非打击行业，而是引导向健康发展，个别地区销售出现放缓，售价却仍然高企。根据资料，中海外近期P⁄B是1.28倍，润地是1.46倍，碧桂园则为2.58倍，这是对内房评价的主要根据，同业整体平均数约1.2倍。

土储未显现重估价值

上述的P⁄B是按年报披露净资产计算，资产包括投资物业已作重估入账，酒店不重估，按成本入账，在发展中的土地物业，不论建成后视作投资物业、酒店或出售物业均不作重估，直至完成后，才作分类并适当估值，出售物业的利润则计入损益账。

因此账面的净资产并不实际，毕竟在发展中的土地是早年购入，现已较成本大幅上升，需要作出调整，才能反映实际价值。所谓P⁄B，是股价对账面资产，理论上愈低愈好，但并不尽然，最重要是重估后的价值。

现时讨论的众安房产（00672），6月前表现平稳，于6月配售后，引起投资者注意，当时以每股0.556元配售4.69亿股。由于市场反应良好，于7月再配售1亿股，每股作价1.5元，只较市价折让12.28%，第二次配售价已高于第一次169%，可见接货者看好，昨天最高见2.71元，收报2.62元，升5.7%。

过去众安是冷门股，市场无流通量，货源集中于长期投资者手中，期望市场活跃，必须增加流通量，配售是其中一个方法。

众安是内房股，属区域性开发商，以长三角的商厦、住宅及酒店为发展目标，去年盈利1.25亿元人民币，按年下跌70%，每股盈利5分，业绩欠佳，未能引起市场注意。为增加市场活跃程度，首轮配售以低价进行，第二次配售价大增，仍获市场接受，反映投资者对其基本条件开始了解。

两次配售激活流通量

去年底众安有593万平方米土地储备待建筑，其中53.7%位于杭州，平均每方米地价成本仅1294元人民币。杭州已有中国矽谷之称，不限于旅游，当地经济受惠阿里巴巴、网易等互联网带动，其中以萧山区钱江世纪及余杭区未来科技城最具发展潜力。位于钱江世纪的国际办公室，位处该区域的楼盘拍卖成交价达每平方米3万元人民币。内房龙头之一恒大（03333），去年底的平均楼面地价为每方米1570元人民币，与同业比较毫不逊色。

当然，土地成本便宜，尚需时间发展，过去众安为争取市场份额，加速发展并尽快出售，由于楼价已稳定，放缓发展步伐，可获较高毛利，分享楼价的稳升，公司已聘精英加入管理团队，以尽量释放杭州土地的市场价值。

众安的财务状况处于安全水平，净借贷权益比率约48%，低于同业的约100%；债务占资产比率26%，可以保持健康财务下继续扩张，预期现年度销售增长40%，至70亿元人民币。

杭州现已把钱江世纪城打造为中心商务区，众安位于世纪城应占面积133万方米，将受惠于低成本及高售价，完成后业绩将具爆发性。

大行目标价看3.5元

今年已有相当表现，并可持续强劲增长，因此，内房股经深入分析，评价有颇大分别，碧桂园的P⁄B高达2.58倍。

众安现价2.62元，往绩P⁄E 45倍，P⁄B 0.81倍，P⁄E已过时，P⁄B显示隐藏十分低廉土地，已不能作准。信达国际给予众安的目标价为3.5元，预期2018年P⁄E 5.3倍，资产折让67%（相当于P⁄B 0.33倍），实在十分吸引；而股价亦已大幅上升，宜候反覆吸纳，相信收获甚丰。

来源：信报财经新闻

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