香港, 2023年12月22日 - (亚太商讯) - 物管行业管理条例及服务标准逐步规范化、高质化

政策面，2023年11月19日，国务院在《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》中提出实施城市社区嵌入式服务设施建设工程，重点面向社区居民适宜步行范围内的服务需求，完善社区服务体系且优先在城区超过100万人的大城市推进建设。根据2022年人口分布看，城市社区嵌入式服务建设的实施将利好以华发物业服务集团有限公司（下称「华发物业服务」，00982.HK）等为例，在广东等人口众多省市布局的强势成长型物管企业。

从地方性政策看，2022年后，北京、珠海等各地区陆续颁布相关规范性政策文件。2023年8月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》，提出北京市物业服务人员不得收取生活垃圾处理费；住宅物业管理项目的物业服务人员不得向业主或物业使用人收取或变相收取住宅内装饰装修管理服务费以及住宅室内装饰装修保证金。各地方性政策重点规范物管行业的物业服务等级、收费管理以及专项维修资金管理。目前北上广深等经济相较发达地区相关服务政策不断完善，建立了有关物业专项维修资金的地方性法规和监管体系。

在行业持续规范化之环境下中国资背景的物管企业表现相较活跃，主要由于国资背景的物管企业受到来自关联方的影响相对较小，企业的经营表现及策略相对稳健。从近两年营收增速看，以华发物业服务为例的国资背景企业表现平均优于其他企业，具有亮眼的经营表现与可观的发展势头。

物管行业风险逐步出清，各企业积极向独立性发展

经济面，自2021年6月底，物业板块的整体估值整体处于波动下行阶段，至2022年10月31日，物业板块总市值触底，之后在政策的支持刺激下开启回弹态势。截至2023年5月，64家A股及港股上市物业服务公司总市值达到3546.49亿人民币，较底部回升了36%。此后陆续的利好政策将进一步带动阶段性回升，物管行业的修复空间充裕。从上市物管企业的细分业务毛利率表现看，社区增值、非业主增值服务毛利率虽仍有所下滑，但幅度有所收缩，基础物业的毛利率开始止跌回升，整体看行业风险逐渐出清。为削弱关联方的影响，头部物管企业积极拓展第三方独立市场，根据2019-2022年上市物管企业管理面积来源情况看，来自第三方的在管面积逐年提升，2022年第三方在管面积占比达到53.89%，同比增长率达到2.4%。华发物业服务在背靠母公司华发实业股份有限公司（600325.SH）的同时，亦积极开拓由第三方物业开发商开发物业的物管能力，于2022年第三方在管面积较2021年大幅增长43.0%。

上市物管企业细分业务毛利率，2020-2023H1

「存量+增量「的市场特性下，各物管企业挖掘新增点，非住宅业务与增值服务为未来趋势

长期看，物管行业具有明确的「存量+增量「特性。存量市场层面，当前国企与民营背景的物管企业分化显著，且与地产分化趋势保持一致，其主要原因是国企开发商在销售、拿地以及融资等多方面表现优于多数民营企业，因此国资背景的物管企业背靠着关联房企的存量资产，在转型空间及抗风险能力上具备核心优势。增量市场层面，随着社区等配套设施及服务的不断优化完善，各物管企业在增值服务领域持续加码，」物业+全生活场景「将成为未来行业主要的发展模式，根据头部物管企业增值服务布局内容看，物业增值服务向多元化、全周期方向发展。

其次，在「放管服「改革持续深化下，物管企业服务边界不断延伸，其中非住宅物业近两年增速可观，根据中国非住宅物业管理面积看，2018年以后非住宅物业管理面积呈现稳定增长的态势，2022年非住宅物业管理面积达到近99亿平米，同比增速达到5.8%。非住宅物业凭借其物业费用单价高、细分赛道精细以及政策环境友好等优势，未来发展空间广阔，成为了各物管企业积极抢占的赛道。华发物业服务的非住宅物业收费管理面积，于2022年亦较2021年大幅增长38.6%，可见其积极把握非住宅物业管理的发展空间。

中国非住宅物业管理面积及增速，2017-2022年

行业周期波动环境下，华发物业服务能力行业领先，规模稳健拓展

华发物业服务创立于1985年，由华发地产企业的住宅小区物业经理部发展至如今的全国性多元化物业服务集团。华发物业服务凭借着「内生+外拓「的管理运营模式实现了业态的多样化，成为了国内头部的社区生活运营商和综合设施服务商，其主要业务内容包含了多种形态的基础物业服务以及其他专项优质的定制增值服务。

历经38年的深耕厚植，除了业务板块不断的完善与延伸外，华发物业服务的管理规模以及辐射区域范围亦在稳健扩张，截至2023年期中，公司现有项目覆盖了全国42个重点城市，其中北京、上海、广州与深圳等物业发展环境极具优势的地区均为华发物业服务的重点布局区域。

基于华发物业服务的多元化业务与经营规模的蓬勃发展，2023年，公司先后斩获「2023中国物业服务百强企业」第16名、「2023中国国有物业服务优秀企业」等高质奖项荣誉。

截至2023年中期，华发物业服务经营业绩稳健增长，新市场周期下的经营韧性凸显

从整体营收表现看，截至2023年中期，华发物业服务上半年实现营业收入8.28亿人民币，相较2022年上半年收入，增幅达到11.5%。此外，2023年上半年毛利率达到25.9%，凈利率达到12.7%。自2020年以来，即便市场周期面临不稳定的大环境下，华发物业服务的营业收入始终呈现稳健增长的态势，营业收入由2020年全年的9.44亿人民币增长至2022年全年的15.99亿人民币。

从资产负债结构看，华发物业服务的资产结构持续优化。资金流动性看，华发物业服务的流动比率由2020年底的0.7倍优化至2022年底的0.9倍，2023年中期，资金流动率进一步提升至1倍，整体优于行业平均表现。

华发物业服务的营业收入、毛利率及凈利率情况，2020 – 2023H1

企业增值业务强势发展，多元业态协同发力

2022年底华发物业服务的业主增值服务内容板块营收相较2021年底，同比增长率达到51.9%。增值服务的大幅增长一方面源于在管面积稳步增长下客群的扩大，另一方面源于服务内容的多元化。此外，针对住户对于增值业务的需求变化，华发物业服务坚持以「平台+生态」的增值服务战略，以全场景化的高效高质服务契合消费者的切实 需求，增值服务板块近年来成为了华发物业服务的第二增长曲线，随着政策的支持及市场大环境的需求增长，公司的增值服务业务有望进一步扩张，向精细化、多元化方向发展。

华发物业服务各业务营收，2021-2023H1

创新型商业模式，针对性外拓更贴合市场发展趋势

传统物管企业通过大量的收并购扩展其运营规模，但随着市场收并购态度趋于理性且伴随着商誉减值等一系列问题逐渐引起市场关注，传统的商业打法难以持续。相较下，华发物业服务在业务拓展方面，针对物业内容继续做好关联方项目的高效承接，并聚焦重点城市、重点业态，通过投标、战略合作与收并购多层渠道实现高效的外拓。在业主社区增值服务板块进一步延伸服务内容，拓展服务边界，最优化社区资源，提升业主生活便捷性和幸福感。最后在其他增值服务板块，华发物业服务选择性持续拓展符合自身与国家政策发展趋势的各项业务。实现不同业务板块更具针对性的差异化外拓。

背靠发展强势的关联母公司，业内抗风险能力出众

华发物业服务隶属于华发集团，作为珠海国资龙头企业的华发集团无疑成为了华发物业服务在震荡市场下抵御行业风险坚实的靠山。不同于存在资金匮乏、资源获取难度大等难题的民营企业，拥有国资背景的物管企业具备天然的信用背书，在华发物业服务信用、项目资源获取以及合规性层面优势显著。随着华发集团的强势发展以及对华发物业服务注入的优质资源支持，华发物业服务在业内具有极佳的抗风险能力。

挖掘非住宅领域的蓝海市场，数字化叠代升级，不断提升市场外拓能力

华发物业服务在增值服务以及物业管理领域均实现稳步增长，除了增值服务的多元化拓展，在基础物业业务板块，其也不断增加管理独立物业开发商的物业管理收入，并投入挖掘非住宅领域的蓝海市场，尤其在公建板块企业具有极具竞争力的项目资源与拓展能力，其中包括入驻闸口海关和青茂海关办公区、中标珠海高新区科创产业园、珠海市中级人民法院，今年上半年亦成功中标珠海市机关大院、珠海市供水工程有限公司项目、中国移动广东公司物业管理服务阳江市标段等多个公建物业管理项目，而在今年下半年亦中标横琴粤澳深度合作区「二线」通道等项目，进一步巩固华发物业服务在公建物业管理领域的布局，为华发物业服务开启了产业园区、特色关口等新领域的篇章，进一步推动企业的规模化、高质化发展。

此外，华发物业服务在基础经营业务的提质增效外，坚持「科技+」战略的推进，着力发展智能化、数字化、生态化建设，全面推动企业的数字化转型，在「人、事、财、物」四个层面展开「三平台一中心」的建设，企业自主研发的集成指挥系统更是在首届中国智慧地产物业创新峰会上被评为「成功信息化案例」。2023年上半年，企业聚焦于精益管理、生活服务、智慧社区多元拓展、自主创新以及信息安全六大方面的信息科技建设，通过智慧化管理的覆盖与智能化设备设施的使用，一方面大幅优化了华发物业服务内部的运营效率与管理水平；另一方面大幅提升了业主的服务体验与幸福指数。

政策的支持刺激与行业经济整体回升的利好环境下，华发物业服务将凭借稳健的经营表现、多元创新且契合市场的商业模式实现进一步的增长与行业头部地位的维系稳固。

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