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全球發售788,100,000股股份
每股發售價介乎1.93港元至2.39港元
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香港, 2019年12月30日 - (亞太商訊) - 立足大灣區，專注於廣東省及湖南省的中國綜合住宅及商用物業開發商滙景控股有限公司（「滙景控股」或「集團」）今天公佈於香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）主板上市計劃的詳情，股份代號為9968。
投資亮點
- 受認可的區域開發商，立足大灣區，旗下17個於2019年9月30日收購中、已竣工或開發中的物業項目之中，12個位於大灣區，其餘位於河源、長江中游城市群，及長三角城市群。於2019年9月30日，以佔地面積計，約63%的土地儲備 (已收購或正在收購) 位於大灣區
- 根據仲量聯行截至2019年9月30日物業評估報告，扣除雙重計算後，公司第一至第四類物業的市值、第五類物業以及公司城市更新項目（根據「三舊改造計劃」所提供的建議土地用途變更及開發）的參考市值合共為約人民幣433億
- 集團參與東莞的城市更新項目。自2013年起已完成或展開11個城市更新項目，並參與了三個項目的城市更新程序。另外，集團就七個潛在城市更新項目持有地塊或土地權益，並自2019年7月到2019年12月21日已成功獲委任為三個城市更新項目的前期服務商
- 把握各個開發地盤的特色及優點，以設計具備獨特風格且能夠突顯當地景點或特色的開發項目。現時，集團推廣特定行業的物業包括「旅遊康養生活」項目及「科創產業」項目
- 有效控制土地收購成本及建築成本，提高盈利能力，毛利率由2016年12月31日止年度之30.2%提高至2019年6月30日止六個月之51.9%，而同期經調整純利率則由16.2%提高至18.5%
發售詳情
集團擬發售合共788,100,000 股股份（「發售股份」）（視乎超額配股權行使與否而定），其中90%用作配售（可予調整及視乎超額配股權行使與否而定），餘下10%用作公開發售（可予調整）。指示性發售價範圍介乎每股發售股份1.93港元至2.39港元。假設發售價為每股發售股2.16港元（指示性發售價範圍的中位數）及超額配股權未獲行使，估計上市所得款項淨額約為15.6億港元。
香港公開發售將於2019年12月31日（星期二）上午九時開始，並於2020年1月9日（星期四）正午十二時結束。最終發售價及分配結果預計將於2020年1月15日（星期三）公佈。滙景控股的股份預期將於2020年1月16日（星期四）開始在香港聯交所主板買賣，每手買賣單位為2,000股股份。中國銀河國際證券(香港)有限公司為是次上市的獨家保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。
投資摘要
受認可的區域開發商，立足大灣區，專注於高增長潛力城市
集團自2004年成立以來，在東莞建立據點，立足大灣區，在中國發展藍圖中戰略重點區域坐享政策紅利。國務院於其《關於深化泛珠三角區域合作的指導意見》中已提及大灣區的開發項目，並已包含在2016年的十三五規劃中。於2019年9月30日，以建築面積計，集團約37%已竣工或開發中的物業項目位於大灣區。以佔地面積計，約63%的土地儲備 (已收購或正在收購) 位於大灣區。憑藉在大灣區取得的成功，集團已於2016年及2017年分別將業務擴展至長江中游城市群及長三角城市群，並將目標鎖定在具有高增長潛力的區域城市，例如衡陽、長沙及合肥。發展至今，集團17個於2019年9月30日收購中、已竣工或開發中的物業項目之中，12個位於大灣區、兩個位於長江中游城市群、兩個位於河源，以及一個位於長三角城市群，佔地面積約200萬平方米，總規劃建築面積約為450萬平方米。
根據仲量聯行截至2019年9月30日物業評估報告，公司第一至第四類物業的市值（包括與聯營公司合作的物業項目）為人民幣222億。扣除雙重計算後，公司第一至第四類物業的市值、第五類物業以及公司城市更新項目（根據「三舊改造計劃」所提供的建議土地用途變更及開發）的參考市值合共為約人民幣433億。
此外，集團的物業項目贏得業界讚譽及認同。2014年，集團獲得搜狐網認定為「東莞最具影響力品牌」，並於2016年獲合肥學院房地產研究所認定為「安徽年度十佳城市綜合體」。
具備城市更新項目經驗
滙景控股自2013年起已參與東莞的城市更新項目，並且已完成或展開11個城市更新項目。截至2019年12月21日，集團參與了三個項目的城市更新過程，並已獲委任為三個城市更新項目的前期服務商。
集團已與設計公司、律師及會計師等第三方專家與營運商建立合作關係，有助更有效率地完成及執行城市更新開發項目。同時，集團在東莞設有由20名僱員組成的專職團隊，具備豐富城市更新相關經驗。集團在東莞市經營業務已超過15年，洞悉當地居民的情緒與文化，並且與當地政府機關聯絡富有經驗。集團相信，有關經驗除了有利於處理一般的物業開發項目外，更尤其有用於進行城市更新項目。
能夠整合各種資源，為地塊量身訂做項目特定開發計劃策略
憑藉開發不同種類物業項目的經驗、資源整合的能力，以及為收購的地塊進行可行性研究，集團能夠通過制定特定開發計劃提高地塊的可變現價值，同時把握各個開發地盤的特色及優點，以設計具備獨特風格且能夠突顯當地景點或特色的開發項目。現時，集團推廣特定行業的物業包括「旅遊康養生活」項目及「科創產業」項目。
「旅遊康養生活」項目方面，集團在鄰近衡陽滙景雁湖的衡陽滙景•雁湖生態文旅小鎮設計為「旅遊康養生活」的生態文旅小鎮，借助雁湖的天然綠化環境及沿岸位置，為追求文化體驗及維持健康生活的客戶提供目的地。生態文旅小鎮已經被選為當地政府城市規劃的核心要素，不僅是該地區重要的旅遊景點，亦是當地經濟的助推器，說明生態文旅小鎮的創意優勢。
「科創產業」項目方面，集團的科創產業項目為新興產業提供充足配套的社區。集團已就開發人工智能小鎮與地方政府機關訂立合作框架協議，建議在東莞市開發人工智能小鎮，並與浙江大學合作，就人工智能小鎮編製可行性報告，以及提供技術支持。
有效控制土地收購成本及建築成本
集團憑藉在大灣區的經驗，並採取有效策略，能物色及取得優質及具有成本競爭力的地塊。首先，集團採納深耕政策，在地價上升之前已提早投資具有巨大增長潛力的地塊；第二，專注於城市更新項目讓集團能夠在更城市化的地點，以相對較低的前期費用收購土地，比其他收購方法競爭亦較小；第三，採取市場甄選策略，實施標準化的土地收購政策，使集團在作出土地收購決策時控制投資風險；第四，集團主導引入的社區發展配套及設施，例如酒店、購物城等，令集團在獲取土地的過程中比單純只能夠提供一般開發項目的其他開發商有更大競爭力，令收購成本下降。而配套設施亦容易令項目價值及未來平均售價上升。集團土地成本佔收益的百分比由2016年12月31日止年度之13.4%下降至2018年12月31日止年度之9.0%。
此外，集團過去多年來與供應商已建立的穩固關係、並已建立由專門團隊管理的全面成本管理系統，積極地管理開發項目的施工期以達到如期目標竣工，有效地控制銷售成本。集團銷售成本持續改善，由2016年12月31日止年度的每平方米人民幣5,614元持續下降至2019年6月30日止六個月的人民幣4,846元，而根據國家統計局數據，同期東莞住宅物業平均價由每平方米人民幣13,780元上升至每平方米人民幣17,876元。
集團嚴格而成功的成本控制策略，亦有助提高盈利能力，毛利率由2016年度之30.2%提高至2019年6月30日止六個月的51.9%，而經調整純利率亦由16.2%提高至18.5% 。
擁有豐富行業經驗的專業管理層團隊
集團擁有一支具有豐富行業經驗的管理團隊，主席兼非執行董事倫瑞祥先生及執行董事兼行政總裁倫照明先生於業務發展領域擁有逾15年經驗，管理層團隊成員平均擁有超過10年房地產行業的相關經驗，並涵蓋多個方面，如房地產投資、規劃、建設、融資和銷售。
未來發展策略
滙景控股將實行「立足大灣區」的使命，立足東莞，主要聚焦於廣東省的開發項目，並拓展至華中地等區域。
滙景控股將繼續專注於大灣區及河源的物業項目，繼續對享受政府政策支持且具有高增長潛力的城市進行深耕投資，在已經建立據點的地區開展開發項目，以便繼續於高增長地區建立業務版圖及增加市場份額。於2019年9月30日，集團於大灣區持有或正在開發11個物業項目，總佔地面積為666,652 平方米，總計預期建築面積為1.6 百萬平方米， 以及持有或已簽約收購於東莞市的12個未來項目持有地塊（或於有關土地中持有權益），佔地面積為634,615平方米。
此外，集團會繼續借助及強化在大灣區城市更新開發項目方面的經驗，通過在有城市更新潛力的地點獲取策略性地塊以擴大在城市更新領域的競爭力。於2019年9月30日，集團就七個潛在城市更新項目持有總佔地面積為379,425平方米的地塊或土地權益。集團將計劃利用中國政府政策以擴展城市更新業務至中國其他地區。另自2019年7月至2019年12月21日成功獲委任為三個城市更新項目的前期服務商，佔地面積約82.5萬平方米。
集團亦將繼續專注於發展度身訂制的綜合物業項目，並與新興行業的實體合作，確保業務符合中國政府倡議。例如，集團已就東莞的東部汽車城提交開發建議書，而相關的地方政府機關正在準備開發樟木頭鎮為一個一站式的汽車目的地。當中包括汽車銷售、 保養及二手車買賣。集團相信，建議書符合當地政府的倡議，因而將提高取得相關土地或批文進行開發的機會。
所得款項用途
假設發售價釐定為每股2.16 港元（即發售價範圍中位數），及於扣除有關全球發售的相關包銷費用及估計開支後，集團估計來自全球發售的所得款項總淨額將約為1,564.1百萬港元，所得款項淨額擬作以下用途：
項目/ 百分比
- 完成收購土地及/或項目公司：55%
- 償還若干現有計息銀行借款及其他借款：20%
- 用作開發及建設成本：20%
- 營運資金及其他一般公司用途：5%
財務表現
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
(人民幣百萬元) 2017 2018 按年變動 2019
收益 1,198 2,239 +86.9% 1,316
毛利 650 1,193 +83.5% 683
(經調整)純利 158 401 +153.9% 2441
(經調整)純利率1 13.2% 17.9% +4.7ppts 18.5%
土地儲備
類別 集團應佔權益 (人民幣)
第一組：集團持作出售的物業 20.16億
第二組：集團持作投資的物業 9.77億
第三組：集團持有的開發中物業 83.68億
第四組：集團持有作未來開發的物業 71.52億
第五組：集團將在中國收購的物業 85.25億
總計： 270.38億
公司城市更新項目（根據「三舊改造計劃」所提供的建議土地用途變更及開發）的參考市值為人民幣132.60億。
資料來源：仲量聯行
關於滙景控股有限公司
滙景控股有限公司（「滙景控股」或「集團」）是一家立足大灣區，逐步延伸至河源、長三角城市群及長江中游城市群的中國綜合住宅及商用物業開發商。集團專注於城市更新項目，物業項目包括住宅物業項目、綜合物業項目及推廣特定行業的物業項目。於2019年9月30日，集團於3個省份5個城市擁有或已同意收購17個物業項目，總計佔地面積約為200萬平方米，且竣工後的規劃建築面積總計約為450萬平方米。根據仲量聯行的報告，截至2019年9月30日，集團第一至第四類物業的市值、第五類物業以及公司城市更新項目（根據「三舊改造計劃」所提供的建議土地用途變更及開發）的參考市值合共為約人民幣433億。
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