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收入總額上升7.0%，年化分派收益率5.58%
物業出租率達88.8%
疫情衝擊下越秀房產基金穩經營、降成本、保評級 |
香港, 2022年8月4日 - (亞太商訊) - 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」或「基金」；股份代號：00405）公佈其截至2022年6月30日止未經審核之中期業績。
 | | (左) 执行董事、董事会主席兼行政总裁 - 林德良先生 (Mr. LIN Deliang - Chairman, Executive Director and Chief Executive Officer)；(右) 执行董事及副行政总裁 - 区海晶女士 (Ms. OU Haijing - Executive Director and Deputy Chief Executive Officer) |
整體經營穩定增長，整體出租率維持較高水平：
-- 2022年中期收入總額為人民幣9.437億元，較上年同期增長7.0%。
-- 宣派2022年中期分派每個基金單位約人民幣0.0734元，約等於0.0853港元，按年計算的分派收益率為5.58%。
-- 於2022年6月30日，物業整體出租率約為88.8%，維持較高水平。
廣州國金中心寫字樓續租強勁；國金雅詩閣公寓表現超市場平均水平：
-- 廣州國金中心綜合體中期經營收入為人民幣433百萬元，佔基金收入45.9%。國金中心寫字樓方面，運營團隊優化及持續調整租戶結構，續租率高達96%。
-- 國金雅詩閣公寓較競爭群的每可售房收入高53.2%，在行業中保持領先地位。
廣州越秀金融大廈經營收入穩中有增，提前續租穩經營：
-- 2022年中期，去年底收購的越秀金融大廈錄得經營收入約人民幣210百萬元，佔基金收入22.3%，出租率更高達95.5%。
-- 成功引進多間知名企業，穩定優質客戶，新簽面積共11,353平方米，上半年續約率72%，租金升幅7.5%。
主動管理到期債務，有效控制融資成本：
-- 把握境內利率水平下行趨勢，以3.5%利率的銀行貸款置換原有境內4.31%利率的銀行貸款。
-- 管理人主動管理融資結構與匯率及利率敞口，減少市場波動對基金業績的衝擊。
2022年中期收入總額為人民幣9.437億元，較上年同期增長7.0%。
越秀房託資產管理有限公司（「管理人」）宣派2022年中期分派每個基金單位約人民幣0.0734元，約等於0.0853港元（2021年上半年：人民幣約0.1025元，約等於0.1233港元）。按基金單位於2022年6月30日的收市價3.06港元（2021年6月30日：4.00港元）計算的基金單位收益率約為2.79%（2021年上半年：3.08%），即按年計算的分派收益率為5.58%。
越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生說：「去年底策略性收購廣州地標商厦越秀金融大厦不僅提升越秀房產基金的資產組合估值，成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大規模的中國資產組合房產基金，而且使基金來自寫字樓項目的收入擴大，抗風險能力更高。2022年中期，越秀金融大廈錄得的經營收入約為人民幣210百萬元，佔基金收入22.3%，帶動基金分派總額在疫情爆發的情況下亦獲得增長。」
今年初以來，中國爆發多波2019年新型冠狀病毒疫情，蔓延至越秀房產基金物業所在的一些主要城市，包括廣州、上海及武漢。針對疫情的各種公共衛生措施對越秀房產基金上半年財務業績，尤其是廣州四季酒店造成不利影響。管理人在這充滿挑戰的時期內，制定更合理、有針對性及有效的租賃策略，提供了臨時租金減免支持租戶共度時艱。
越秀金融大廈
儘管外部經濟環境不景氣導致租賃需求疲軟，且廣州寫字樓市場競爭激烈，項目團隊大力拓展自主招商，深化渠道推廣，並且嚴控租戶品質，上半年成功引進「鑫元基金」、「華融消費金融」等知名企業，新簽面積共11,353平方米。通過零星工程改造、資本性改造對單元產品優化改造，提升產品競爭力，有效縮減招商週期，穩定大廈出租率。續租方面，項目團隊提前開展續租談判，順利續約「粵科資產」、「快塑網」、「易聯支付」等重點租戶，上半年續約率72%，租金升幅7.5%，穩定優質客戶。
國金中心
今年第一季度廣州經濟逐漸復蘇，但隨著上海疫情爆發許多企業辦公租賃決策週期延長，甲級寫字樓市場整體租賃需求有所放緩。廣州國金中心項目團隊通過渠道拓展拜訪、靈活租賃政策力挽客戶。有賴項目團隊制定針對性續租方案及持續調整租戶結構，面對上半年逾三萬平方米到期面積，續租率仍高達96%，且透過加強與CBD管委會、知名外資諮詢公司聯繫，成功引進「同行保險經紀」、「卡路里科技(Keep)」、「中灣私募」、「北京信託」、「羅歡平律所」等知名企業，成交租金基本與市場持平。
「國金天地」運營團隊克服疫情反復的影響，成功引入高端宴請餐飲「半島名軒」、西式輕餐「Paix」、高端輕奢花店「禦花房」多個品牌；重新改造負一層中庭店鋪，並已簽約「茅台冰淇淋」廣州首家旗艦店、「急急腳」CBD首家特色網紅咖啡店，為負一層乃至整個商場整體業態豐富和吸引人流起到以點帶面的作用。同時繼續結合營銷節慶節點，聯動商戶形成線上線下針對性拉新引流，持續提升「國金天地」影響力和競爭力。
上半年，四季酒店積極參加熱門平台直播活動和大促活動，增加酒店曝光率，並通過不斷推出創意主題房、禮遇套餐，抓取高淨值休閒客戶，提升酒店收入產生指數。國金雅詩閣公寓堅持「以短補長」，強化收益管理，通過獎勵政策穩長住收入，並在短租市場以多樣化產品促銷刺激入住率逐月攀升，在雅詩閣中國區中業績收入和GOP 均排名第一。截至2022年6月，四季酒店較直接競爭群相比，平均房價高10.7%，每可售房收入高3.3%，在競爭群酒店中排名第二。國金雅詩閣公寓較直接競爭群相比，平均房價高16.2%，每可售房收入高53.2%，繼續保持行業領先地位。
白馬大廈
面對本土疫情及行業內外多重壓力，白馬大廈錨定目標、積極開展抗疫、及時出台租金減免優惠政策、實施精準營銷賦能客戶及制定專項、靈活的招商策略，上半年成功引進優質客戶37戶，出租率逐步回升。通過造節促銷、場景營銷，以小節點、微滲透等符合新媒體傳播風格的形式開展宣傳推廣外，並開展夏季促銷節、VIP內購會專場、清涼特賣街等，進行場景營銷。與此同時，開展一樓中庭多業態研究及客戶洽談，成功實現新業態突破，更通過引進大品牌「九龍冰室」等餐飲配套進駐，有效提升大廈客流聚集和創造良好經營氛圍。
財富廣場、城建大廈
財富廣場根據市場評估及反饋，迅速調整裙樓經營定位且引進多家「大健康」行業客戶，有效穩定裙樓經營，並成功推動重要客戶「中遠物流」擴租了整層單元。城建大廈密切關注客戶經營動態，上半年成功化解個別整層面積，提前減低退租風險，並迅速引入多家知名企業，同時繼續抓緊續租管理，穩住了大廈出租率。
維多利廣場
今年春節後廣州及國內疫情反復，引發個別租戶突發退租，對此運營團隊果斷處理，成功避免欠租風險，同時提前做好招商儲客，無縫銜接引入新客戶承租，減少了空置租金損失。與此同時順利續租優質品牌「喜茶」，續約租金提升13.65%，穩定了整體經營。
上海越秀大廈
今年上半年，深受上海疫情封控及經濟形勢不明朗影響，各企業租戶控制辦公成本，承租能力明顯下降。對此越秀大廈營運團隊同舟共濟，緊抓疫情危機中的機會，首次線上推廣完成新簽及首次線上路演，為優質客戶提供專有續租方案，上半年完成續約率約75%。同時根據項目定位，關注中小企業需求，加快推進定制裝修單元及拎包入住，完成部分樓層翻新改造，持續提升產品競爭力。
武漢物業
上半年武漢寫字樓市場進入增量爆發期，疊加疫情反復影響，進一步加劇租賃成交難度。對此武漢越秀財富中心及時調整招商策略，主動拓客以獲取優質客戶信息，自主招商比例達到80%；提前接洽全年到期租戶，執行招商前置，而到期不續商戶則爭取無縫對接；在市場競品低價策略影響下，營運團隊嚴守價格政策底線，6月份錄得每平方米96.4元的租金價格，同比上升1.4%。另外，LEED鉑金認證服務於上半年正式啟動，持續提升客戶服務品質，以吸引更多實力客戶進駐。
星匯維港購物中心實施精細化招商管理，針對風險及退租鋪位前置招商，有效縮短招商週期，新簽面積3,818平方米，同比增長58%。通過多輪洽談及疫情期政策幫扶，穩定A館三樓教育培訓類商戶，到期全部續簽，續簽合同租金單價較上一手遞增3%以上。繼續推行一鋪一策幫扶機制，加強商戶現場經營及品質管理，多策並舉開展經營幫扶。
杭州維多利
在疫情反彈與亞運會延期舉辦的不利因素影響下，現場運營團隊通過各維度監控租戶經營方風險，提前預警風險退租客戶，積極走訪渠道公司，同時儲備客戶，及時應對風險，減少空置損失。
未來展望
越秀房產基金主要在中國一、二線優質城市核心區域投資中長期增長潛力的優質收益性商業房地產。縱使面對疫情及經濟不穩，越秀房產基金物業組合仍能帶來長期及穩定的收入來源，並能抓緊粵港澳大灣區及廣州強勁的發展機遇，大力穩商招商，積極深化多元渠道推廣，並及時出台租金減免優惠政策，靈活運用實施精細化及精準營銷賦能客戶。管理人將持續加強物業管理及制定租賃策略，提升越秀房產基金的競爭力及長遠增長潛力，為基金單位持有人帶來優質的回報。
越秀房產基金簡介
越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，股份代號：00405）於2005年12月21日在香港聯交所上市，為全球首隻投資於中國內地物業的上市房產基金，目前亦是香港和新加坡上市房產基金中，持有最大規模中國資產組合的房產基金。越秀房產基金目前擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀金融大廈、上海越秀大廈、武漢物業（包括「武漢越秀財富中心」和「星匯維港購物中心」）及杭州維多利，共9個優質物業，物業總產權面積約118.3萬平方米。
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