银城国际手持货值500亿蓄力长三角，全龄品质开发商尽显高增长黑马本色

2018年9月17日 10時32分

香港, 2018年9月17日 - (亚太商讯) - 港股上周连升三日重返27000点水平，新股市场亦普遍做好。除了多只较受关注的新经济股外，传统新股的市场反应更叫人喜出望外，内房新股尤其值得关注。

过去三年，赴港上市的内房股并不多，但上市后都有良好表现，融信中国(3301)、正荣地产(6158)等均没有令长期投资者失望，尤其融信中国自上市以来股价涨逾73%，最高峯时更逾1.2倍。刻下，由融信中国同一独家保荐人工银国际负责上市的银城国际，于早前已把俗称A1招股书上载至香港联交所网站，正式拉开了赴港上市的序幕。

多元化产品组合迎巨大全龄用家需求
银城国际是中国房地产百强企业，亦是连续16年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，于2017年排名高踞第二，可见实力不凡。

相比起其他内房股，银城国际除了相对较专注于住宅物业的开发，其供应的品种亦十分广泛，包括高层住宅、多层住宅及低密度洋房，对象涵盖了全龄客户，这种多元化产品组合有利于公司在不同的经济周期下保持良好的业务增长。公司目前的五大系列，包括针对长者客户的“颐系列”、年轻客户的“尚系列”、中层阶级的“致系列”、追求改善型住宅的客户的“中系列”以及高收入家庭的“和系列”。除瞄准刚需、改善性住房需求的项目外，针对银髮族开发的“颐系列”更是和医疗机构合作，紧抓人口老龄化所衍生的庞大住宅需求。

公司在南京起家，近年锐意拓展至长三角经济圈内其他城市，如无锡、苏州、杭州、徐州、镇江等地，连同合营及联营公司的物业项目，截至2018年6月30日止的总建筑面积接近330万平方米，开发中和未来规划开发的建筑面积比例大致各佔一半。业绩方面，上半年赚2.62亿元，同比增长约75%。

低成本优质土储利好未来增长
根据9月15日国家统计局发布的全国70个城市住宅房价数据显示，南京等地的房价基本环比持平，说明市场需求稳健。以保守均价1.5万每平方米计，银城国际手上可售货值高达500亿元人民币(下同)。因此，相对于去年全年住宅销售收入约47亿元计，未来兩至三年的高速增长趋势清晰可见。再者，公司过去三年的购地成本约为每平方米8000元（往绩期内购地总成本合共26.56亿），因此按上述均价每平方米1.5万元计，毛利率可在40%以上。此外，公司的合约负债(主要是住宅项目的预售款项)于6月30日达到74亿元，反映未来变现能力极强。

在此背景下，公司于上半年的资本负债比率虽然达453%，但若计及持续交付后的变现收入，相信资本负债比率可持续显著下降；再者，期内负债上升主因是增加土地储备及开发物业投资，这无疑为未来增长提供保障。另不可不察的是，业内销售主力下半年的金九银十，而公司手上的南京栖霞区项目将年内竣工交付，有利于全年业绩实现显著增长。

银城国际近年处于相对较快的业务增长期，手上优质土地储备亦大幅增加，未来盈利增长蓝图清晰可见。同时公司未动用的授信额度达75亿元，足够应付一年内偿还的26亿债务。此外，公司三大股东黄清平、戴成书及朱林楠现时分别持有50.72%、17.67%及9.57%之股权，股东结构集中且稳健，也有利于公司未来发展。

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